VÍDEO: na prática, como vai funcionar e quanto custa regularizar os puxadinhos em Santa Maria

Foto: Charles Guerra (Arquivo Diário)

A partir do dia 18 de março, os proprietários de imóveis em situação irregular construídos até 31 de dezembro de 2018 terão a chance de legalizá-los na prefeitura. Isso vale para residências constituídas por uma única unidade (unifamiliares), por duas (bifamiliares) ou por mais de três (multifamiliares) e para espaços comerciais estabelecidos em áreas irregulares, além de construções, à época, erguidas em loteamentos considerados rurais.

O projeto, conhecido como "lei dos puxadinhos", aprovado no final de fevereiro pela Câmara de Vereadores, também permite a regulamentação de imóveis que estão em desacordo com o Plano Diretor. Como, por exemplo, uma casa construída com 120 metros de área total, mas cujo índice de ocupação permitido era de 100 metros quadrados, ou casos em que não foram respeitados os recuos de jardim e de rodovias (viário).Também podem ser regularizadas situações em que a divisa com a casa do vizinho não foi a estabelecida pelo Plano Diretor.

Além disso, estão contemplados no projeto os imóveis localizados ao longo de rodovias, mas dentro da área urbana e construções já consolidadas próximas de cursos de água, canalizados ou não, desde que se enquadrem na legislação atual.

Morador do Passo das Tropas desde 2002, o aposentado Antônio Cezário, 81 anos, é um dos donos de imóvel que poderá ser beneficiado com a nova lei. Além do terreno onde mora, ele tem outras duas áreas, uma delas com casa, em situação irregular, já que à época em que adquiriu estavam localizadas no meio rural. Há cerca de cinco anos, contudo, ele paga Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU). Quando chegou ao local, existia um loteamento feito por uma antiga cooperativa. Na época, relembra Cezário, os terrenos foram vendidos com um contrato entre a empresa e os compradores, conhecido como de gaveta. Assim, a transferência das escrituras nunca foi feita. Agora, ele e seus vizinhos pretendem regularizar o pedaço de chão.

- Todo mundo quer. Quem é que não quer ver o seu terreno legalizado, com todos os direitos? - comenta seu Cesário, que acompanhou a sessão de aprovação do projeto, no dia 26 de fevereiro.

O QUE VOCÊ PRECISA SABER SOBRE O PROCESSO

O primeiro passo

• O projeto que regularizará imóveis construídos até 31 de dezembro de 2018 e que estão em situação irregular, além daqueles que estão em desacordo com o Plano Diretor, será transformado em lei no dia 11 de março 
• Para os proprietários de imóveis que se enquadram nessa situação iniciarem o processo de regularização na prefeitura, a data começa no dia 18 de março
• É necessário que os contribuintes contratem um arquiteto ou engenheiro como responsável técnico, para montar o processo, juntamente com os demais documentos, e entregar na Superintendência de Análise de Projetos  
• Nesse processo deverá ter um levantamento arquitetônico da área existente, bem como matrícula do imóvel, alinhamento (área em que está localizado o prédio, com índices de construção) e outros documentos de acordo com a lei 
• Com o processo previamente já montado, deverá protocolar o pedido de regularização na prefeitura, com taxa inicial de R$ 27,73 
• Após o protocolo, a equipe competente, que não elabora projetos e, sim, analisa a documentação, irá conferir o levantamento arquitetônico no local por meio de vistoria, e emitir um parecer prévio se há contrapartida ou não 
• Após a comunicação e concordância com o valor da contrapartida, é emitida a guia de pagamento, e após a quitação, é emitida a carta de habitação de regularização 
• Além disso, a prefeitura está elaborando uma cartilha com as informações básicas sobre a lei, procedimentos e processos para distribuição. Assim que estiver pronta, a publicação estará disponível online no site da prefeitura e também na Secretaria de Estruturação e Regulação Urbana, localizada no térreo do Centro Administrativo (Rua Venâncio Aires, 2.277), setor onde o proprietário poderá obter mais informações    

As vantagens da regularização 

• A lei vai possibilitar a muitos contribuintes a regularização da sua situação junto ao cadastro municipal (IPTU). Quem está pagando mais, por conta do recadastramento, vai poder baixar a alíquota de irregular para regular, reduzindo, assim, a cobrança 
• Também, hoje em dia, para fazer um financiamento, é exigido que a área construída esteja averbada (registrada) para ser vendida, então, é necessário estar tudo regularizado para poder registrar no cartório e permitir a venda financiada 
• Além disso, os imóveis comerciais, industriais e, inclusive, públicos, necessitam da regularização para poder obter seu alvará de localização 

O que poderá ser regularizado pela nova lei

• Residências unifamiliares (uma unidade), bifamiliares (duas unidades) ou multifamiliares (mais de duas unidades) construídas em áreas irregulares ou que foram notificadas como irregulares 
• Espaços comerciais em situação irregular 
• Imóveis que possuem processos aprovados e licenciados pelo município até 31 de julho de 2018  
• Imóveis construídos em áreas antes consideradas rurais 
• Imóveis localizados ao longo de rodovias, mas dentro do perímetro urbano 

Imóveis em desacordo com o Plano Diretor 

• Imóvel construído acima do índice de ocupação permitido. Por exemplo, uma casa foi construída com 120 metros quadrados e o Plano Diretor permitia 100 metros quadrados 
• Imóvel que não respeitou o recuo de jardim ou recuo viário (desde que dentro da área urbana) permitido na legislação    
• As edificações que estão em situação consolidada, próximas de cursos d'água, canalizados ou não, serão passíveis de regularização desde que atendam à legislação atual 

Prazos 

• O proprietário que não recebeu a notificação de irregularidade até 31 de dezembro de 2018, tem 12 meses, a partir da entrada em vigor da lei, para comunicar à prefeitura sobre a situação irregular e, ao mesmo tempo, iniciar o processo de regularização
• Os processos protocolados terão 90 dias, a partir da retirada, para retorno quanto ao atendimento das exigências. Do contrário, ocorrerá o arquivamento do pedido
• Também pode gerar o arquivamento se não for paga a taxa dentro de 30 dias da data do protocolo do processo

As contrapartidas**
Imóveis unifamiliares (uma unidade) e bifamiliares (duas unidades)

• Os imóveis com até 70 metros quadrados de área total estão isentos de contrapartida, desde que respeitando todos os índices urbanísticos 
• Para áreas que excedam os índices em até 100 metros quadrados, o valor é de 5 UFMS (R$ 17,30 na cotação atual) por m²
• Para áreas que excedam os índices em mais de 100 metros quadrados, o valor é de 10 UFMs (R$ 34,60) por m² 
• Para áreas que excedam os índices em mais de 200 metros quadrados, o valor é de 15 UFMs (R$ 51,90) por m² 

Imóveis multifamiliares (mais de três unidades)

• Áreas que excedem os índices em até 200 metros quadrados, o valor é de 15 UFMs (R$ 51,90) por m² 
• Áreas que excedem os índices em mais de 200 metros quadrados, o valor é de 30 UFMs (R$ 103,80) por m² 

Imóveis de uso comercial, industrial ou de serviços

• Áreas que excedem os índices em até 50 metros quadrados, o valor é de 10 UFMs (R$ 34,60) por m² 
• Áreas que excedem os índices em mais de 50 metros quadrados até 100 metros quadrados, o valor é de 20 UFMs (R$ 69,20) por m² 
• Áreas que excedem os índices em mais de 100 metros quadrados, o valor é de 30 UFMs (R$ 103,80) por m² 
• No caso de unidades mistas, serão cobrados cumulativamente valores correspondentes a cada uma das modalidades (imóveis unifamiliares, bifamiliares ou multifamiliares e de uso comercial, indústria e de serviços)

**UFMs é Unidade Fiscal Municipal

20 MIL ÁREAS 
O projeto, que deve ser transformado em lei pelo prefeito Jorge Pozzobom (PSDB) no dia 11 de março, é amplo e abarca vários outros casos de imóveis (leia na página ao lado) em situação irregular e que podem ser legalizados. A prefeitura estima que há mais 20 mil áreas que se enquadram nos critérios do projeto para a regularização. Para ajudar os proprietários, o Executivo está elaborando uma cartilha com as principais informações do processo que deve estar pronta nesta semana. Concluído, o material será disponibilizado online no site da prefeitura e também distribuído no Centro Administrativo. Contudo, o assessor da Secretária Municipal de Estruturação e Regulação Urbana Marcio de Souza Rodrigues adianta que um dos pontos principais que os donos precisam providenciar é a contratação de um profissional para elaborar o projeto técnico e, quanto mais completa a documentação anexada ao processo no momento do protocolo, mais rápida tende ser a tramitação. 

- A prefeitura não faz projeto, tem de contratar um profissional - diz o prefeito Jorge Pozzobom. 

CONTRAPARTIDAS 
A regularização irá permitir quemais de 500 empresas, segundo a prefeitura, obtenham alvará de funcionamento, o que desencadeia em outros benefícios como a emissão de nota fiscal e a possibilidade de financiamento para reforma ou ampliação. Em relação às residências, a regularização pode facilitar a venda e financiamentos. Além disso, os imóveis poderão ter redução do IPTU, observa Marcio Rodrigues, já que a alíquota do imposto de uma área irregular é maior em relação à regularizada. 

Mas os benefícios exigem contrapartida. Os valores são calculados com base na Unidade Fiscal Municipal (UFM) e variam de R$ 17,30 a R$ 103,80 por metro quadrado a mais de área e de acordo com o tipo de imóvel - residencial e comercial. As contrapartidas, contudo, poderão ser parceladas. 

- Isso dá um fôlego para o poder público, mas o mais importante são os benefícios que traz (aos proprietários) com o alvará e a redução do IPTU - afirma o prefeito, que chegou a projetar uma arrecadação de até R$ 20 milhões aos cofres municipais, mas hoje diz que não há como calcular a receita. 

Pozzobom acrescenta a questão de segurança, já que os imóveis terão Plano de Prevenção e Proteção contra Incêndio (PPCI) assinado por um profissional.